永州市商品房预售管理暂行办法

永政办发〔2014〕9号　

各县区人民政府，各管理区，永州经济技术开发区，市政府各委局、各直属机构：　

《永州市商品房预售管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。　

永州市人民政府办公室　

2014年1月24日　

永州市商品房预售管理暂行办法　

第一章　总则　

第一条　为加强商品房预售管理，保障商品房交易安全，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。　

第二条　本办法适用于本市行政区域内的商品房预售及其管理。　

本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称预售人）将正在建设中的商品房预先出售给承购人，并由承购人支付定金或房价款的行为。　

第三条　商品房预售应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。　

第四条　市、县房产行政主管部门是所辖行政区域内商品房预售管理的行政主管部门，具体负责市、县城市规划区内的商品房预售管理工作。　

第二章　商品房预售项目管理　

第五条　商品房预售应当符合下列条件：　

（一）取得土地使用权证书，并已交付全部土地出让金；　

（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；　

（三）建筑工程进度达到设计形象进度主体封顶；　

（四）已确定施工进度和竣工交付日期；　

（五）预售商品房项目及其土地使用权未被司法机关或者行政机关查封、扣押；　

（六）法律、法规、规章规定的其他条件。　

第六条　商品房预售许可按开发规模，以期（指统一规划、分期开发的期数）为单位发放，不得分层、分单元办理预售许可。　

第七条　房地产开发经营企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件资料：　

（一）商品房预售登记申报表；　

（二）房地产开发企业《营业执照》；　

（三）房地产开发企业《资质证书》；　

（四）土地使用权证书（必须是供开发的出让土地）；　

（五）建设用地规划许可证；　

（六）建设工程规划许可证和建设工程规划审批单；　

（七）建筑工程施工许可证；　

（八）工程施工合同及关于施工进度说明；　

（九）商品房预售方案；　

（十）商品房预售资金监管协议；　

（十一）土地抵押或在建工程抵押的银行同意预售的证明；　

（十二）物业管理方案及用房确认单；　

（十三）测绘报告书，预售商品房分层平面图；　

（十四）统一的商品房买卖合同；　

（十五）报建打捆收费票据；　

（十六）一房一价销售明细表；　

（十七）现场勘察记录表及工程形象进度的现场照片；　

（十八）白蚁预防合同；　

（十九）销售人员上岗合格证。　

第八条　房产行政主管部门收到商品房预售申请后，应详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在收到申请之日起7日内，核发商品房预售许可证；对不合格的，应说明理由，书面通知申请人。　

房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报房产行政主管部门备案并公示。　

第九条　商品房建设项目经规划行政主管部门批准变更用途、增容的，当事人应在批准后15日内，向房产行政主管部门办理商品房预售许可证变更手续，方可销售。　

第十条　房产行政主管部门对新批、变更和失效的商品房预售许可证，实行定期公告制度。　

第十一条　房产行政主管部门应对已核发预售许可证项目的进展情况进行跟踪监督，并及时受理社会举报和投诉，发现问题依法处理。　

第十二条　预售人应取得房地产广告审查证明后，方可按规定发布预售商品房广告。预售广告发布前，预售人应向房产行政主管部门提出申请，房产行政主管部门应于受理申请之日起15日内作出审查决定，对审查合格者发给房地产广告审查证明，房地产广告审查证明有效期为一年，有效期满后需继续发布的，应当重新提出申请。房产行政主管部门应当将审查通过的房地产广告证明送同级工商行政管理部门备查。　

商品房预售广告的内容必须真实、合法、准确，不得有误导、欺诈和与预售商品房实际情况不相符的内容，同时还应载明商品房预售许可证的批准文号和有效期限。　

第三章　商品房预售行为管理　

第十三条　预售人应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行预售。预售人未取得商品房预售许可证，不得进行预售，不得向承购人收取任何预订款性质的费用。　

第十四条　预售项目销售部必须证照上墙张挂营业执照、资质证书、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；商品房预售许可证；商品房销售价格表、商品房项目总平面图；代理机构的备案证书和项目所有策划、营销人员的姓名、岗位职务、编号、照片等及资格证书或上岗证书。　

第十五条　预售人应使用统一的商品房买卖合同，在订立商品房预售合同前，预售人应向承购人明示有关商品房买卖的法律规定，并向承购人明示下列事项：　

（一）预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；　

（二）商品房预售许可证；　

（三）商品房座落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限；　

（四）商品房结构类型、户型、质量、装修标准；　

（五）项目及其配套设施的平面示意图；　

（六）项目开发进度和竣工交付使用时间；　

（七）商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法；　

（八）商品房的价格、计价内容，与房屋有关费用的承担情况，付款方式；　

（九）商品房是否设定抵押或者房屋权利受限的其他情形；　

（十）商品房交付使用时的物业服务情况；　

（十一）法律、法规、规章规定的应当明示的其他事项。　

第十六条　预售人委托房地产中介机构代理销售的，应当委托依法设立并取得工商营业执照和机构备案证书的房地产中介机构代理并出具委托书，明确委托代理的范围、权限和责任。代理机构应当向预购人明示下列事项：　

（一）本规定第十五条要求明确的事项；　

（二）代理机构的资格备案证书和有关人员的上墙资料和资格证书或上岗证书；　

（三）预售人出具给代理人的委托书；　

（四）代理人的地址和联系电话。　

第十七条　预售人与承购人应当签订书面的商品房买卖合同。　

签订商品房买卖合同时，应当使用预售管理部门统一印制的《商品房买卖合同》示范文本。预售人和承购人有权依法对《商品房买卖合同》示范文本的内容进行选择、修改和补充，但必须包含法律法规规定的必备内容。　

除承购人拒绝外，预售人发布的商品房预售广告和印发的宣传资料所明示、承诺的事项，双方当事人应在商品房买卖合同中约定。　

第十八条　商品房销售应当按建筑面积计算销售单价及总价款。房地产开发企业应当在商品房买卖合同中分别载明套内建筑面积、公摊建筑面积和公共配套房屋建筑面积、名称及违约责任。　

凡计入了商品房建筑面积销售价格的共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积，一律不得再进行重复销售；任何人不得侵占或擅自改变公共建筑面积空间与公共配套房屋原设计的使用功能。　

第十九条　商品房买卖合同实行备案制度。预售人应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到当地房产行政主管部门办理商品房买卖合同登记备案手续。房产行政主管部门应当自受理之日起10日内予以办理。　

第二十条　预售人将已经抵押的商品房进行预售，并经承购人书面同意，方可签订买卖合同，预售人不得用已预售的商品房进行抵押或重复销售。　

第二十一条　商品房买卖合同经登记备案，但未竣工验收的，承购人需转让预售的商品房时，应与受让人、预售人订立预售商品房转让合同。房地产开发企业与购房人解除购房合同的，报经预售管理部门备案。房地产开发企业或购房人可持商品房预售管理部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，房地产开发企业和监管银行应在2个工作日内拨付。　

预售的商品房转让时，原商品房买卖合同载明的权利、义务依约定依法转移。已办理按揭的预售商品房在竣工验收之前需转让的，应先办理注销登记备案后，方可转让。　

第二十二条　商品房竣工验收前，预售商品房发生转让、终止合同的，当事人双方应在签订有关协议之日起30日内到房产行政主管部门办理变更或注销登记备案手续。　

第二十三条　预售人转让已部分预售的在建商品房项目的，应自批准转让之日起15日内书面告知承购人，承购人在被告知之日起30日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，承购人应当在解除合同之日起15日内到原合同登记备案部门办理注销手续；承购人愿意继续履行商品房买卖合同或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人，项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房产行政主管部门办理商品房预售变更登记。　

第二十四条　转让在建商品房项目的预售人，应自签订项目转让之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得继续预售商品房。　

第二十五条　预售人不得擅自变更已预售的商品房的规划设计和建筑设计。确需变更的，应按规定经原规划、设计批准机关批准。预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的承购人权益的，承购人有权在收到书面通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。承购人在书面通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。预售人未在规定时限内书面通知承购人的，承购人有权退房；承购人退房的，由预售人承担违约责任。　

第二十六条　预售人设置商品房样板房或出具预售说明书的，其实际交付使用的商品房的布置、装修和设备的质量，应当与商品房样板房和预售说明书一致。当事人另有约定的除外。　

第二十七条　预售人应按合同约定将商品房交付承购人。超过合同约定交付使用时间的，预售人应按合同约定承担违约责任。　

商品房预售后承购人向预售人了解商品房建设进展情况时，预售人应如实告知。　

第二十八条　预售人向承购人交付预售的商品房时，应当提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。　

第二十九条　房产行政主管部门应建立信息查询制度，并定期公布商品房预售情况以及已登记、转让抵押等信息。　

第三十条　受托房地产策划经纪机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。房地产策划经纪机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。　

第三十一条　房地产策划经纪机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，不得采取垫资、包销等形式承揽代理业务，并遵守房地产中介行业规则。　

第四章　商品房预售资金管理　

第三十二条　商品房预售资金只能用于该商品房工程建设所需及法定税费及银行贷款合同约定的贷款偿还，不得挪作他用。　

第三十三条　预售人在申请商品房预售许可证前，应与预售管理部门、开户银行三方签订商品房预售资金监管协议书，明确各方的权利、义务和责任。商品房预售资金监管协议必须使用由预售管理部门统一制定的文本格式。预售管理部门负责监督，代收预售款的商业银行负责预售款的拨付与使用管理。　

第三十四条　预售人应当在银行设立商品房预售款专用帐户；预售人有多个预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户，并报预售管理部门备案，但项目每一开发期内原则上委托一家监管银行。　

预售管理部门应对每个项目核定专控数额，超出专控数额的售房款，预售人可自由支配。“专控数额”是指房产行政主管部门根据开发项目的投资预算情况，确定完成该建设项目所必需的资金数额。　

第三十五条　有贷款的商品房预售项目，专用帐户原则上应当开立在提供贷款的商业银行；设立土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，预售人应对保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人，以切实维护银行贷款债权，防止房地产开发贷款形成不良。商品房预售资金监管协议签订后，由于开户银行贷款指标和服务等原因，预售人可以变更开户银行，重新签订商品房预售资金监管协议书。　

第三十六条　商品房预售时预售款应当由预售人委托设立预售款专用帐户的商业银行代为收取，房地产开发企业和其代理销售机构不得直接收存商品房预售资金。承购人按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接交入指定的商品房预售款专用帐户，凭银行缴款凭证向预售人换领发票。房地产开发企业应按月向房产行政主管部门申报工程完成的形象进度以及监管银行出具的商品房预售款收缴、支付对账单。　

第三十七条　监管银行发现商品房预售资金未进入专用帐户的，应告知属地预售管理部门。预售管理部门应对商品房预售资金进入专用帐户情况监督，并对工程进度进行实地核查。　

预售资金监管银行按《商品房预售资金监管协议》拨付预售款，并于每月10日前将预售款专用账户的上月资金收支情况报送房产行政主管部门。房产行政主管部门根据工作需要可以到监管银行核对预售资金专用账户的收支情况。　

第三十八条　预售资金应当专款专用，预售管理部门在收到预售人申报的用款计划之日起2日内，予以核对并做出答复。　房地产开发企业在资金使用节点申请使用监管资金的，应当持以下材料向预售管理部门提出书面申请。　

（一）地下结构完成节点，提交勘察、设计、施工、监理等单位签字的《地基与基础部分工程质量验收记录表》。　

（二）主体结构封顶完成节点。提交勘察、设计、施工、监理等单位相关人员签字的《主体部分工程质量验收记录表》。　

（三）竣工验收完成节点。提交建设、施工、监理、设计等单位相关人员签字的《单位工程质量竣工验收记录表》。　

第三十九条　监管银行收到房地产开发企业经预售管理部门审核同意的批准意见，应当在2个工作日内向房地产开发企业拨付资金。　

未经预售管理部门书面通知，代收预售资金的银行不得直接向预售人划款。　

第四十条　预售商品房项目竣工并经依法验收合格，预售人凭竣工验收证明、房屋已全部移交的证明，向预售管理部门和银行申请解除预售资金监管协议。监管银行应在3个工作日内与房地产开发企业签订商品房预售资金终止监管协议，解除对商品房预售资金的监管。　

第四十一条　完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的节点前，专用帐户中的专控资金不得低于项目工程建设费用的10％（含银行按揭的押金5％）。　

第四十二条　有下列情形之一的，商品房预售管理部门可以书面通知监管银行暂停拨付专用帐户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用帐户内资金的使用。　　　

（一）房地产开发企业存在违法违规行为，导致工程停工的；　

（二）预售项目存在严重质量问题；　

（三）预售项目未按期交付的；　

（四）违反《商品房预售款监管协议》和本办法规定，自行收存承购人交纳的商品房预售款，未进专用账户或未全额将商品房预售款纳入监管；　

（五）向承购人以集资、借款、会员费、VIP卡等形式变相预售商品房，逃避预售款监管；　

（六）擅自截留、挪用承购人购房款；　

（七）以虚假证明套取专用账户上商品房预售款的；　

（八）未按商品房项目建设用款计划或未按申请用途使用商品房预售款。　

整改期间停止商品房预售和预售款拨付使用。情节严重的，房产行政主管部门依据《城市商品房预售管理办法》的相关规定对开发企业予以处罚。同时，将开发企业违规行为记入金融机构征信系统和房地产行业信用信息管理系统。　

第四十三条　监管银行未经预售管理部门审查批准，擅自划转预售款或不按规定将商品房按揭贷款划入监管账户的，由银监部门依法查处。对拒不整改或造成重大损失的，预售管理部门暂停与该银行签订新的《商品房预售资金监管协议》。　

第五章　罚则　

第四十四条　房地产开发企业违反将未取得预售许可证的项目以认购、预订、排号发放VIP卡等形式进行预售的，根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并处以已收取的预付款1％以下的罚款。情节严重的将在电视、报刊、房产政务网上对其行为进行曝光。　

第四十五条　房地产开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。　

第四十六条　违反规定用途使用商品房预售款的，根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定，由房产行政主管部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。　

第四十七条　未取得房地产开发企业资质证书，擅自进行开发销售商品房的，根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定，由房产行政主管部门责令停止预销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。　

第四十八条　在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。　

第四十九条　房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的，根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。　

第五十条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。　

（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；　

（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报房产行政主管部门备案的；　

（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；　

（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；　

（五）分割拆零销售商品住宅的；　

（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；　

（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；　

（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。　

第五十一条　房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，根据《商品房销售管理办法》第四十三条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。　

第五十二条　房地产开发企业未进行白蚁预防，不能出具《白蚁预防合同》或出具虚假合同的，由房产行政主管部门责令限期改正，暂缓办理《商品房预售许可证》，并按照建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》第十九条规定处罚。　

第五十三条　商品房预售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。　　

第六章　附则　

第五十四条　本办法自发布之日起施行。　　

抄送：市委各部门，军分区司令部。市人大常委会办公室，市政协办公室，市中级人民法院，市人民检察院。　

永州市人民政府办公室　

2014年1月24日印发